買二手房必須看!這些細節必須注意!

2017-12-31 22:21

深圳律師

二手房買賣,需要注意的問題有很多,對於買房者而言,選擇一家專業的、有經驗的中介機構固然為交易過程增加一重保障;但是,在簽訂買賣合同之前,做好法律諮詢,了解法律規定及相關政策,防範合同風險是更加必要的。畢竟,在房屋交易過程中態度越嚴謹審慎,發生糾紛的可能性就會相應的降低,更利於維護買房人的合法權益。

買二手房以下細節必須注意:

第一、核對房產證上的信息。確認該信息是否與實際房源信息一致,包括位置、面積、戶型等;確定房產證所有權人是否為賣房者本人,是一人獨有還是和其他人共有,如果還存在共有人,則一定要取得共有人同意出售的證明,否則很容易因此發生糾紛,例如:房屋屬於夫妻共同財產的,需要賣房人出具配偶同意出售證明。

第二、確認有無抵押、查封的情形。房屋抵押需要辦理登記,因此房產證上會顯示房屋的抵押狀況,買房人可根據產權證來確認房屋抵押權人,以便辦理解押手續。另外,根據我國法律法規的有關規定,司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋不得轉讓。因此,買房人在簽合同之前必須確認房子是否被查封,除了需要賣房人書面承諾房屋沒有被查封外,最好去當地的國土局、房管局查詢房屋的查封狀況。

第三、確認房子是否有租約。一方面,承租人在同等條件下具有優先購買權,為了避免糾紛,在房屋附有租約的情況下,買房人應當要求賣方通知承租人,並出具承租人放棄優先購買權的書面聲明;另一方面,根據「買賣不破租賃」原則,還需與承租人就租約問題進行協商。

第四、確認戶口信息。如果買房人購房的目的是遷入戶口,一定要在簽約前跟賣房人確認好相關信息。對於戶口信息,為了保險起見,購房者應親自到房屋所在地派出所的戶籍科進行核實。還要在買賣合同中設定戶口遷移條款和違約救濟條款,要求賣房人在一定的期限內,將房屋中所有的戶口全部遷移出去,而且戶口遷移應該跟交易進程相關聯,這樣的話對賣房人會形成制約,會促使其及時將戶口遷移出去。

第五、核實學區房相關情況。如果買房人的購房目的是買學區房,首先要確定房子的入學名額是否被佔用,該房子屬於哪所學校所在的學區。購房人除了向賣房人詢問之外,最好查閱目標學校的招生簡章來確認要購買的房屋是否屬於該學校的入學範圍,以避免購房目的落空。

第六、注意審查房屋價款、其他費用及傭金。房屋價款最好在中介機構的組織下買房人與出賣人直接進行協商,以防不法中介故意抬高房價牟利。另外,還要明確交易稅費的承擔,以及有些房屋有附屬設施的,也應該明確價款;而對中介傭金應該明確委託價格、服務內容、傭金數額,並有必要對交易失敗後傭金的退還做出約定。



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